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房产抵押给银行,还不起贷款遭清收,这样的事不胜枚举。如果房产已经长期租赁给第三人,在银行清收后,租赁费到底应该支付给谁?租客可以拒绝支付给银行吗?一起来看看最近在江西赣州发生的这起纠纷,就充分说明了这个问题。

刘某曾是赣州一家房产公司的法定代表人,在形势大好的时候,刘某可谓风光无限。干房地产这一行,难免会跟银行打交道,为了构建良好的资金链,刘某将公司名下房产以及相应分摊的使用权向一家银行做了抵押,贷出相应资金进行投资。

其实刘某这种行为是房地产市场通行的路子,要是市场行情好,能够良性循环不至于资金链断裂,一切都好说。可是一旦遇上房地产寒冬,那可就是一招错满盘输,很有可能资不抵债,打回原形。

刘某公司抵押给银行的房产中有一处很适合经营KTV,最开始刘某公司也在自行经营,但因为人手不足便有意转让。2013年初,当地陈氏兄弟陈某平、陈某财、陈某明相中了这个KTV,并有意共同投资经营。

我是京子光,以案说法普及法律知识,欢迎阅读。

真是瞌睡遇上枕头,此后陈氏兄弟与刘某签订了KTV租赁合同,约定承包期为15年,并约定了相应的租赁费。签订合同之后,按照业内规矩,陈氏兄弟向刘某支付了首期租金,随后便开始营业。

世事如棋局局新,谁也不可能成为人生长期的赢家。到了2017年的时候,刘某由于经营不善,资金链难以弥合,最终导致房地产公司每况愈下,负债累累。由于无法及时偿还银行债务,刘某被银行起诉到了法院,要求明确抵押权优先偿付债务。

随后的日子,刘某非常难过,在银行的诉讼下,法院先后于2017年11月判决银行拥有KTV房屋的抵押权,于2019年5月裁定将该房屋及对应分摊地使用权过户登记到银行名下,用于抵偿刘某所欠的债务。2021年10月,银行办理了房屋所有权人变更手续。

其实从债权角度来说,银行此举无可厚非,也完全是依法办事。刘某在银行设立了抵押权,在无法清偿债务的时候,将资产转移给债权人抵偿债务也是十分正常的事,可是在银行清收该KTV之后,却与陈氏兄弟发生了纠纷。

陈氏兄弟认为,自己是与刘某签订的租赁合同,现在也未到期,即便现在房屋产权变更给了银行,但银行并未跟自己签订相应的租赁合同。按期支付的租赁费到底是支付给刘某还是银行是个未知数,所以便停止了支付租赁费。

这一下银行肯定是不愿意了,如果再度跟陈氏兄弟签订租赁合同,显然对方也不会愿意,因为与刘某签订的合同还未到期。但陈氏兄弟以此为由拒绝向银行支付租赁费,好像也能说得过去。

当然,银行也不是省油的灯,不可能让这笔租赁费流入刘某手中或者直接流失,在多次催告陈氏兄弟支付相关费用无果之后,银行将三兄弟告上了法庭,以房产被占用为由,要求支付占用费127616元。

这是一起典型的物权保护纠纷案,从上述事实可以看出,是抵押权人在占有物权之后,无法享有物权利益的典型纠纷。那么,是不是房屋产权转移之后,就会影响租赁合同的履行呢?

在民事法律关系中,房屋的买卖不影响租赁合同的进行,因此,租赁合同的当事人、内容等事项仍应按照合同规定进行。不过,如果合同相对人已经丧失了相应物权的所有权,其合同已经无法履行,当事人提出,也是可以撤销合同另行签订租赁合同的。但撤销之前的约定还是必须履行的。

本案中陈氏兄弟与刘某于2013年12月签订了租赁合同,约定承办期限为15年,尚未到租赁时限,合同履行依然有效。刘某因无法还贷被抵偿债务,房屋所有权人变更为银行,合同约定并未到期,承租人陈氏兄弟依然拥有使用权,但租赁费应当支付给银行。

因为本案中还有事实就是,在2019年5月经过法院裁定,银行通过以物抵债的形式取得了案涉房屋的所有权,故由此时起,物权已经转移至银行,银行依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

按照合同相关法律法规, 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此时物权收益人应该是银行,而不再是刘某。如果陈氏兄弟对此有异议,应当与银行、刘某进行协商,解除与刘某之间的合同,与银行再行签订相应租赁合同。

当然不另行签订,沿用原合同法律也是允许的,而且银行不能随意解除相应租赁合同。陈氏兄弟以当房屋所有权人变更,租客不交租金时,应由原房屋所有人来催收,因为合同具有相对性,只有合同当事人即原房屋所有人才有权主张的说法显然与本案事实不符。

另据查明,陈氏兄弟其中之一的陈某明已经于2019年5月法院裁定房屋过户之前提出了退伙并与陈某平、陈某财达成协议,按照相关法律规定,陈某明不应当承担租赁费支付连带责任。

陈某平抗辩其占股份为虚股,实质上已退出,因无证据证实,故此不能采信。2022年10月,法院依法判决陈某平、陈某财限期向银行支付从2019年5月至实际搬离之日的占用费。

买卖不破租赁,是有法可依的,但并非所有的房产买卖都依据此原则。如果租赁合同先于抵押权的设立,抵押权实现后,适用买卖不破租赁原则,租赁合同继续有效。

但如果抵押权先于租赁合同成立,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,此时买卖击破租赁。本案中承租人以“产权转让没有达到支付租金的前提条件”为由拒付租金,实质上是一种违约行为。

从另一方面来说,法院判决变更房屋产权的目的是为了实现债权,承租人明知租赁物物权有可能被转让,却仍然以与前出租人订立租赁合同为由进行抗辩,显然也是站不住脚的。(本文主要目的是以案说法,普及法律知识,人物均为化名,请勿对号入座。)

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